FAQ fiscales
Le mobilier garnissant les logements acquis sous l’empire du régime fiscal « Censi-Bouvard» reste-t-il amortissable ? Le régime fiscal de faveur « Censi-Bouvard » est-il compatible avec le recours à une structure juridique dédiée telle que l’EURL ou la SARL de famille ?
Foire Aux Questions sur la location meublée ...
Quels sont les régimes fiscaux qui s’appliquent à la location meublée ? La location de locaux meublés, dès lors qu’elle présente un caractère habituel, et qu’elle ne concerne pas une partie de l’habitation principale, relève de la catégorie de Bénéfices industriels et commerciaux ( BIC ). Il existe 3 régimes dans cette catégorie de revenus : Le régime Micro BIC : est le régime de droit applicable aux loueurs en meublés dont le chiffre d’affaires n’excède pas 32 000 €. Le régime Réel Simplifié d’Imposition : est le régime de droit applicable aux loueurs en meublés dont le chiffre d’affaires est compris entre 32 000 € et 230 000 €. Cependant, certains loueurs en meublés réalisant un chiffre d’affaires inférieur à 32 000 € HT sont automatiquement placés sous ce régime. Il s’agit : • des loueurs en meublés optant pour la récupération de la TVA, • des loueurs en meublés exerçant leur activité par l’intermédiaire d’une société. Le résultat imposable est calculé par différence entre les produits et les charges, majorée d’un coefficient de 1,25 sauf en cas d’adhésion à un Centre de Gestion Agréé. L’option pour le régime réel simplifié vaut pour l’ensemble de l’activité de loueur en meublé ; il est donc incompatible de déclarer des revenus de location meublé pour certains investissements en micro BIC, et en régime réel simplifié pour d’autres. Le régime Réel Normal d’Imposition : est le régime de droit applicable aux loueurs en meublés dont le chiffre d’affaires excède 230 000 €. Ce régime ne présente pas de particularités sur le plan fiscal par rapport au régime Réel Simplifié, et se caractérise par des obligations déclaratives plus détaillées. Quel est l’intérêt du régime Réel simplifié d’imposition ? Le résultat imposable est calculé par différence entre les produits et les charges réels ( y compris amortissement de l’investissement ), majorée d’un coefficient de 1,25 sauf en cas d’adhésion à un Centre de Gestion Agréé. Ce régime est adapté aux investisseurs souhaitant récupérer la TVA sur leur investissement. Le montant des charges réelles peuvent représenter plus de 50% des recettes, surtout lorsque le financement est réalisé par emprunt. Les frais inhérents à l’établissement d’une comptabilité peuvent être neutralisés par une réduction d’impôt pour adhésion à un Centre de Gestion Agréé, et ne pèsent donc pas sur la rentabilité de l’investissement. Quel est l’intérêt du régime micro BIC ? Le résultat imposable est déterminé par application d’un abattement de 50% sur le montant des recettes. Le régime en matière de TVA est obligatoirement celui de la franchise en base. Il n’existe donc pas de possibilité de récupération de TVA. Ce régime est donc indiqué pour les investisseurs n’ayant que peu ou pas de TVA à récupérer sur leur investissement, et dont l’acquisition est autofinancée sans recours à l’emprunt. Quelles sont les obligations comptables des loueurs en meublés ? Les loueurs en meublés relevant du régime micro BIC doivent tenir un livre des recettes. Les loueurs en meublés relevant des régimes réels sont tenus aux obligations comptables des commerçants : ils doivent tenir les registres comptables obligatoires ( livre-journal, livre d’inventaire, grand livre, registre des immobilisations ). Ils doivent également communiquer aux impôts chaque année les déclarations obligatoires ( bilan, compte de résultat, documents annexes, déclarations de TVA, …. ) Dans quelles conditions la TVA versée lors de l’acquisition est elle récupérable ? La récupération de TVA sur acquisition de logements meublés s’effectue sous réserve : •Que l’investisseur ait opté pour un régime réel d’imposition, •Que la location meublée soit accompagnée de la fourniture de prestations de services quasi-hôteliers. Ainsi, la construction de logements destinés à la location meublée sans fourniture de prestations de services quasi-hôteliers n’ouvre pas droit à récupération de TVA sur les travaux. Selon la nature des investissements, un loueur en meublé peut donc relever de la TVA pour certains investissements, et être exonéré de TVA pour d’autres. L’acquisition du bien immobilier en commun avec mon époux ( se ) présente t il des inconvénients ? Sur le plan fiscal, il s’agit bien d’une seule et même activité, et il n’y a pas lieu d’établir deux comptabilité séparées ; cependant, il convient de distinguer selon la situation matrimoniale des conjoints. Si le régime matrimonial est le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, un des époux peut exercer l’activité au nom de son conjoint, et il n’y a pas dans ce cas de particularité par rapport à une acquisition par un seul des époux. Si le régime matrimonial est celui de la séparation de biens, les époux constituent entre eux une société de fait, qui donne lieu à l’établissement d’une comptabilité. Cependant, s’agissant d’une société, la réduction d’impôt sur frais de comptabilité pour adhésion à un Centre de gestion Agréé ne sera pas applicable. En résumé, lorsque les époux ont choisi une régime de séparation de biens, il est recommandé de suivre le principe adopté par ce régime lors de l’acquisition d’un investissement en location meublée. En cas d’investissements multiples, quel est le service des impôts compétent ? Le loueur en meublé relève par principe du service des impôts du lieu de son premier investissement. En cas d’investissement supplémentaire dans un autre lieu, les demandes de remboursements de TVA au titre du deuxième investissement sont à adresser au service des impôts du premier investissement. En ce qui concerne les déclarations de revenus au titre de l’activité de location meublée, il y a lieu d’adresser une déclaration unique et globalisée au service des impôts du lieu du premier investissement. De ce fait, il est recommandé de confier la comptabilité de l’ensemble des investissements en location meublée au même cabinet comptable. L’activité de location meublée est elle incompatible avec l’exercice de certaines professions ? Certaines professions exigent l’information et l’accord de leur autorité ordinale pour la pratique d’une activité commerciale à titre accessoire. Il s’agit notamment des médecins, avocats, et fonctionnaires. D’autres professions interdisent de manière stricte toute pratique d’une activité commerciale. Il s’agit notamment des notaires, experts comptables, et officiers ministériels. Pour cette deuxième catégorie, il est néanmoins possible de réaliser l’investissement en location meublée par l’intermédiaire d’une société de type SARL, ou EURL dans laquelle l’investisseur exerçant une profession réglementée détient tout ou partie des parts sociales, la fonction de gérant de la société étant confiée à une autre personne, qui ne fait pas l’objet d’une incompatibilité avec sa profession. La réduction d’impôt sur frais de comptabilité pour adhésion à un Centre de Gestion Agréé s’applique t elle chaque année ? La réduction d’impôt sur frais de comptabilité s’applique chaque année, sous réserve de s’acquitter chaque année de la cotisation CGA. Si l’investisseur est déjà adhérent d’un CGA au titre de son activité principale, il est néanmoins nécessaire de faire une adhésion spécifique à l’activité de loueur en meublé pour que la réduction d’impôt puisse s’appliquer. S’agissant d’une réduction d’impôt, l’imputation sur l’impôt sur le revenu ne s’effectue qu’à partir du moment où l’investisseur est imposable au moins à hauteur des frais de comptabilité, plafonnés à 915 € HT pour 2009. Dans le cas où l’investisseur devient ultérieurement non imposable, il convient d’envisager la radiation de l’affiliation au CGA au titre des années concernées. L’activité de loueur en meublé est elle soumise à cotisations sociales ? Seuls les loueurs en meublé inscrits au Registre du Commerce sont désormais soumis à cotisations sociales. Les cotisations sociales d’allocations familiales, maladie, et de retraite relevant du régime des travailleurs non salariés sont appelées par un organisme unique : le RSI. Les montants versés sont calculés à partir des revenus déclarés au titre de l’activité de loueur en meublés. Lorsque le revenu dégagé est nul ou déficitaire, une cotisation minimale est appliquée, dont le montant varie en fonction de l’activité principale de l’investisseur ( salarié, retraité, commerçant,…. ). L’assujettissement aux cotisations sociales peut il présenter des avantages ? L’assujettissement aux cotisations sociales des loueurs en meublés permet de valider des trimestres dans le régime des travailleurs indépendants. Dans certains cas, ces trimestres peuvent avoir pour effet d’avancer l’âge à laquelle la retraite est liquidée, y compris dans les autres régimes, salarié notamment. Par ailleurs, l’assujettissement aux cotisations sociales ouvre droit au dispositif Madelin, qui permet de déduire dans certaines limites du revenu imposable de loueur en meublé des cotisations de retraite supplémentaire, ainsi que des cotisations prévoyance de type mutuelle. L’assujettissement aux cotisations sociales est particulièrement recommandée pour les investisseurs ayant eu une carrière professionnelle significative, et qui cessent toute activité professionnelle avant l’âge de 60 ans.
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